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Leyes de Alquiler: Todo lo Que Necesitas Saber

La ley regula los derechos y obligaciones del inquilino y del propietario. Prohíbe los anticipos, a excepción del pago de un mes de alquiler y el depósito.

Contrato de Alquiler

Si está alquilando una propiedad, es mejor escribir el contrato, ya que es más fácil demostrar que el contrato de arrendamiento está vigente.

Si no tiene un contrato escrito, el alquiler es el mismo, pero es más difícil de probar.

La parte del propietario, a la que se hace referencia en este texto como el propietario, es la que alquila la propiedad a la parte inquilina, a la que se hace referencia en este texto como el inquilino.

Plazos

Condiciones mínimas

El plazo mínimo del contrato de arrendamiento, ya sea comercial o privado, es de 3 años. «Mínimo» significa que puede acordar otro plazo con el propietario, siempre que este plazo sea superior a 3 años.

El inquilino puede renunciar a este período si está en posesión de la propiedad

Excepciones al plazo mínimo

El plazo mínimo de 3 años no se aplica a los contratos de alquiler de:

  • Sede de la embajada, consulado u organización internacional, así como sede del personal diplomático o consular extranjero;
  • Habitaciones con mobiliario para turismo, descanso o similar. Si el período del contrato supera los 3 meses, se supone que no se celebró con fines turísticos.
  • Guarda de cosas;
  • Exposición u oferta de cosas o servicios en un recinto ferial.

El plazo mínimo legal tampoco se aplica a los contratos destinados a cumplir un propósito específico y que normalmente deben cumplirse en un plazo acordado más corto.

Prepagos

Si el alquiler es para uso residencial, no se le puede pedir al inquilino:

  • El pago de alquiler anticipado por períodos superiores a 1 mes;
  • Depósitos en garantía o requisitos similares que sean superiores al monto correspondiente al alquiler del primer mes;
  • Pago de fondo de comercio o equivalente;
  • La firma de pagarés u otros documentos que no formen parte del contrato original.

Depósitos garantizados

El depósito es una suma de dinero que te pide la persona que te alquila para asegurarse de que cumplas con el contrato. Por ejemplo, que devolverá la propiedad en las mismas condiciones en que la recibió.

Cuando finalice el período de alquiler, si no se hicieran reparaciones, se le debe devolver el depósito. El monto es un monto correspondiente al precio del último mes de alquiler, o la porción proporcional si el depósito fue menor a un mes de alquiler.

Debe devolver el depósito cuando devuelva la propiedad alquilada.

Si existe una deuda por servicios públicos o gastos que no se facturan al devolver la propiedad, puedes acordar con el propietario que la pague en base a los valores del servicio o gastos más recientes que pagaste o que te quedes con una suma de dinero para pagar ellos.

Una vez que haya pagado estas facturas, debe presentar los recibos al arrendador y el arrendador debe devolver inmediatamente las cantidades que contenían.

Garantía

Al alquilar, el inquilino debe proponer al arrendador al menos dos de las siguientes garantías para alquiler:

  • Titulo de propiedad;
  • Garantía bancaria;
  • Seguro de caución;
  • Garantía de seguridad o fiador solidario; o
  • Aval personal del inquilino: recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio. Si es más de un inquilino, se deben agregar los ingresos de cada uno.
  • El arrendador no puede solicitar una garantía que supere cinco veces el valor mensual del alquiler, salvo que sea una garantía personal para el inquilino: en este caso, puede solicitar hasta un máximo de 10 veces el valor mensual del alquiler.

El arrendador debe aceptar una de las garantías ofrecidas por el inquilino.

En el caso de aval bancario, contratar garantías para alquilar, fianza o fiador solidario, la normativa deberá establecer los requisitos que deben cumplir las personas otorgantes de estas garantías, así como sus características y condiciones.

Costos

El inquilino es responsable del pago de las tarifas y cargos derivados del uso de la propiedad. No es responsable del pago de quienes incomoden el asunto ni de los gastos conjuntos extraordinarios.

Sólo puede establecerse que el arrendatario es responsable de los gastos derivados de los gastos ordinarios, es decir, los que tengan que ver con los servicios normales y permanentes, con independencia de que se consideren gastos comunes ordinarios o extraordinarios.

Costos de reparación

El arrendador es responsable de conservar la propiedad. Debe responsabilizarse de reparar el deterioro de la propiedad causado por cualquier causa que no pueda atribuirse al inquilino.

Si el arrendador guarda silencio o se niega a hacer una reparación de emergencia, el inquilino puede hacerlo por su cuenta y el arrendador debe pagar por ellos. Esto se aplica si transcurren 24 horas desde la recepción de la notificación.

Si las reparaciones no son urgentes, el inquilino deberá avisar al arrendador para que las realice en un plazo de diez días naturales, a contar desde la recepción del aviso. Si no es así, el inquilino puede hacerlo por su cuenta y el propietario debe pagarle

En todo caso, se considerará válida la notificación a la dirección informada por el arrendador en el contrato, si el arrendador se niega a recibirla o no se le puede dar por causas imputables a él.

Si no puede usar la propiedad, puede solicitar que se rescinda el acuerdo o que se rescinda el pago por el tiempo que no pueda usar o disfrutar de la propiedad.

Actualizaciones

El inquilino puede hacer mejoras a la propiedad siempre que el contrato no las prohíba explícitamente.

El arrendador está obligado a pagar las mejoras si hay mejoras para mantener la propiedad. Por ejemplo, arreglar un techo con goteras.

El propietario no está obligado a pagar lo mejor, si las mejoras no son necesarias y usted las hizo por una cuestión de comodidad o lujo.

Pago legal

Si el propietario de una propiedad se niega a cobrar el alquiler, el inquilino debe alentarlo de manera confiable a recibir el pago dentro de las 48 horas posteriores a la notificación.

En caso de silencio o negativa del arrendador, el inquilino debe registrarse legalmente, es decir, entregar al juez el monto adeudado o un cheque de cancelación. En este caso, los gastos y costos los paga el arrendador.

Resolución temprana

En el contrato de propiedad, el inquilino puede rescindir el contrato por adelantado. Para hacer esto, se deben cumplir estos requisitos:

  • Si la decisión de rescindir el contrato de arrendamiento se toma después de 6 meses, se debe notificar al propietario con al menos 1 mes de anticipación.
  • Si la decisión de rescindir el contrato de arrendamiento se toma durante el primer año del contrato, se debe pagar un mes y medio de alquiler como compensación al momento de vaciar la propiedad.
  • Si la decisión de rescindir el alquiler se toma después de un contrato de un año, se debe pagar un mes de alquiler como compensación.
  • En los contratos inmobiliarios de vivienda, no conviene abonar indemnización si han transcurrido al menos 6 meses del contrato y se notifica al arrendador con 3 meses o más de antelación.
  • En el caso de embajadas, consulados, habitaciones con mobiliario para uso turístico, depósito de cosas, motivos justos: se debe pagar 2 meses de alquiler en caso de asentamiento anticipado.

Renovación de contrato

Dentro de los últimos tres meses del contrato de arrendamiento, cualquiera de las partes puede solicitar a la otra que acepte renovar el contrato de arrendamiento. Debe notificarse de manera confiable en un plazo máximo de 15 días.

Si el propietario guarda silencio o se niega a llegar a un acuerdo y recibe una notificación adecuada, el inquilino puede rescindir el acuerdo anticipadamente sin pagar una compensación.

Indicación de pago y desalojo

Sugerencia de pago

Antes del inicio del desalojo por impago de la renta, el arrendador debe animar al inquilino a liquidar las deudas en un plazo mínimo de 10 días e indicar el lugar de pago.

La carga se realiza en la dirección indicada por el inquilino en el contrato. La notificación a esta dirección también se considera válida si el inquilino se niega a recibirla o no puede ser notificado por su culpa.

Expulsión

El inquilino debe devolver la tenencia de la propiedad si se ha cumplido el período de notificación o si el contrato de arrendamiento se ha terminado por cualquier motivo.

Si el inquilino no devuelve la propiedad, el propietario puede iniciar un proceso de desalojo.

En ningún caso el arrendador podrá negarse a recibir las llaves del inmueble ni exigir la entrega de las llaves, sin perjuicio de la reserva por obligaciones del inquilino.

Ante la negativa o el silencio del arrendador a recibir las llaves, el inquilino puede entregarlas en el juzgado, es decir, entregarlas al juez. El arrendador correrá con los costos de esta acción.

No se adeudan alquileres desde el día en que se notifica al arrendador para recibir las llaves del inmueble, siempre que el envío judicial se realice dentro de los 10 días hábiles siguientes a la notificación o desde el momento en que se notifique el depósito judicial de la llave lo hará si el envío comienza después de 10 días.

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